מתי רשאי בית המשפט לתקן רישום של מקרקעין מוסדרים?
בית המשפט מקבל תביעות רבות המערערות על זהות הבעלים הרשומים במקרקעין מוסדרים, ומבקשות לתקן את הרישום הקיים. תביעות אלו מעוררות קשיים משמעותיים מראש, מאחר שמקרקעין מוסדרים עברו הליך הסדר ארוך ומקיף שבסופו נקבעת זהות בעלי הזכויות במקרקעין. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע שהרישום במקרקעין מוסדרים מהווה "ראיה חותכת לתוכנו", בעוד שבמקרקעין לא מוסדרים הרישום מהווה ראיה "לכאורה" לתוכנו. בכך מבטא המחוקק את עקרון עליונות וסופיות המרשם במקרקעין מוסדרים. עקרון זה נועד להגן על הציבור, כדי שיוכל להסתמך על הרישום ולדעת שהוא סופי, אמין ומשקף נכונה את הזכויות הרשומות בו. המטרה היא לחזק את אמינות המרשם ואת ודאותו, ולהבטיח את יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים. לכן מוטלת על רשם המקרקעין אחריות כבדה להתנהל בזהירות מרבית על מנת להבטיח את אמינות המרשם, וכך להקל על ביצוען של עסקאות במקרקעין, למנוע תרמיות ולספק מידע אמין לציבור הרחב ולרשויות התכנון (ע"א 467/14).
הערת הכותב, ברק בר לב, עם זאת, המחוקק השאיר פתח צר לערעור על נכונות המרשם, במקרים חריגים בלבד הקבועים בסעיפים 97-93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש]. ישנן שתי עילות עיקריות לתיקון מרשם: הראשונה היא שהרישום בפנקס הושג במרמה או נרשם שלא כשורה; והשנייה היא קיומה של טעות סופר או השמטה בפנקס המקרקעין. נפסק כי על בית המשפט לפרש הוראות אלה בצמצום (רע"א 8771/09).
במקרה של טענה כי הרישום הושג במרמה, על הטוען לספק תשתית עובדתית מפורטת וברורה ולשאת בנטל הוכחה כבד במישור הראייתי. לשם ביסוס טענת מרמה, נדרש להוכיח כוונת מרמה באמצעות ראיות מפורטות ומבוססות המצביעות על התרמית. טענות על פגם בהליך ההסדר או טעות של פקיד ההסדר, אפילו אם הן עולות כדי רשלנות, אינן מספיקות לבסס טענה כי רישום הזכות נעשה במרמה ואינן מהוות עילה לפתיחה מחדש של ההסדר ותיקון הרישום במרשם (ע"א 7237/13).
המצב שונה במקרה של טענה לטעות סופר או השמטה במרשם. פקודת הסדר זכויות המקרקעין מסמיכה את פקיד ההסדר וכן את בית המשפט, בהתאם לעניין, להרשות לרשם לתקן טעות סופר או השמטה בפנקס. עם זאת, יש להעמיד ראיות נסיבתיות בעוצמה ממשית המובילות למסקנה ברורה כי נפלה טעות סופר ברישום וכי כוונת פקיד ההסדר בעת הרישום הייתה לרשום פרט אחר. באחד המקרים ההלכתיים, הורה בית המשפט העליון על תיקון טעות סופר שנפלה בזהות הבעלים של המקרקעין לאחר 75 שנים מפרסום המרשם, כאשר הוכח בראיות מצטברות כי כוונת פקיד ההסדר הייתה לרשום את התובע ולא את האדם הרשום בפנקס המקרקעין (ע"א 9096/18).
לסיכום, הסמכות שהעניקה הפקודה לבית המשפט לערער על הרישום של מקרקעין מוסדרים היא סמכות שבשיקול דעת, ונשמרת למקרים נדירים בלבד, בהתאם לעקרון סופיות המרשם וודאותו. על בעל דין המבקש לתקן את מרשם המקרקעין המוסדרים להצטייד בראיות ברורות ומבוססות, שישכנעו את בית המשפט כי המקרה שלו הוא חריג ומוצדק. בנוסף, תביעה לתקיפת מרשם מקרקעין מוסדרים ולשינויו כפופה לדיני ההתיישנות, העלולים להתיישן תוך 15 או 25 שנים, בהתאם לנסיבות העניין, אך אין הלכה חלוטה בעניין זה ותקופת ההתיישנות תלויה בכל מקרה ונסיבותיו.
ברק בר -לב, מתווך דירות יוקרה מהוותיקים והבולטים בשוק הנדל"ן התל אביבי בעל רקע וניסיון עצום במקרקעין, בקיא ומיומן בעסקאות מכר סבוכות, המייסד של משרד, בר-לב נדל"ן
